??乐居财经 邓鑫妮 发自广州

??时隔3个月，时代邻里（09928.HK）再次“下单”合达联行。

??首次购买合达联行的股份，时代邻里以约2.97亿元拿下49%的股权，这笔交易在今年1月份已经完成。彼时，时代邻里、德能投资和嘉瑞企业管理分别持有合达联行49%、31%和20%股份。

??近日又以1.94亿元从德能投资手中购入31%股份，时代邻里将持有合达联行的股权从原有的49%增至80%，前后合计花费4.91亿元。

??提前锁定31%股份

??事实上，德能投资获得合达联行31%股权也不过几个月，整个并购德能投资似乎一开始就想好了“退路”，颇有为时代邻里提前锁定股份的意味。

??去年12月，时代邻里第一次入股合达联行时，便拉上了德能投资。并且，德能投资买下31%股权，是时代邻里承诺入股合达联行的先决条件之一。

??德能投资约1.88亿的价格买入31%的股份，相隔3个月脱手而退，以1.94亿元转卖给时代邻里，一进一出浮盈近600万元。

??将近5亿拿下合达联行80%股权，也算是一笔不小的买卖。时代邻里并购的资金，来自上市融资和配股所得。

??2019年12月，时代邻里上市共募集7.69亿港元（约6.5亿元），约10%的资金将用于物业管理相关的公司收购。而在去年7月，时代邻里又配售7700万股，相当于扩大已发行股份的7.81%，融资净额约为7.8亿港元（约6.55亿元），其中90%用于战略投资和收并购。截至2020年12月底，时代邻里手握10.5亿元现金。

??“进一步收购目标公司更多股权，将深化本集团在成渝地区的业务参与度。”西南地区是时代邻里布局的四大城市群之一。就物业管理服务而言，目前时代邻里规模占比最高的是大湾区，在管面积约4549万平方米，占比66.1%。不过，它也有意拓展其他区域的规模。

??2020年，时代邻里的外拓肉眼可见，物业管理服务入驻东北地区、西北地区和西南地区。而在这三个区域中，西南地区的增拓最为明显。

??西南地区的物业管理规模从“0”增至149万方，占比约2.17%，而同期的东北区域和西北区域的在管面积为0.3%和0.14%。

??并购后规模过亿

??合达联行深耕成渝地区，正好满足了时代邻里扩充西南地区规模的需求。资料介绍，合达联行业务覆盖18个省市，旗下有两大业务板块，分别是合达联行物业和光谷云著科技。

??合达联行物业是合达联行全资拥有的公司，也是时代邻里前后两次并购的项目公司。其成立于2007年，总部位于成都，业务超八成集中在西南地区，服务业态包括住宅物业、商业物业及其他。其中住宅物业比重最高，占在管面积的82.1%，商业物业占比11.2%。

??此次时代邻里给出1.94亿元的收购价格，是按照合达联行物业2020年31%的净利润计算所得。收购市盈率约为13.7倍，虽然低于时代邻里目前20.99倍市盈率（TTM），不过据合达联行的业绩表现来看，这一价格并不低。

??2020年，合达联行的收入和净利润的增长乏力。收入约4.24亿元，较2019年的4.18亿元增长了700万元，增幅仅为1.68%。同期，净利润为4548万元，同比增长7.2%。

??此外，合达联行的净利率低于时代邻里，业绩并表之后或对其净利率有所“稀释”。2020年，时代邻里的净利率为13.47%，为近五年的峰值，同比增长了52.81%。收购完成后，合达联行将并表时代邻里，而合达联行的净利率仅有10.7%。

??不过，时代邻里对合达联行物业的未来发展很是看好，“具有极佳的高端物业的管理能力、市场竞争力、拓展能力的声誉及未来发展潜力。”

??截至2020年8月31日，合达联行物业的合约面积为2670万方，在管面积也达到了1852万方，合约项目和在管项目分别为185个和155个。

??去年，时代邻里通过收并购获得了不少面积，占物业管理服务总增长的67.5%。财报显示，时代邻里总在管建面9870万平方米，其中物业管理服务的规模约6882万方，同比增加3240万方，而又有约2188万方的管理规模来自收并购。

??两度增持合达联行，对其并购完成后，合达联行物业的1852万方将正式注入时代邻里的规模池中，它的在管面积将增至1.17亿平方米。